Jakie formalności czekają na nas przy zakupie mieszkania?

Kupno mieszkania, czyli życiowa inwestycja, to nie tylko kwestia bezbłędnej decyzji. Każdy, komu marzy się własne M, musi przejść przez drogę pełną formalności, czyli prawdziwy tor przeszkód. Jednak ze wszystkim można sobie poradzić.

Najtrudniejszy jest wybór wymarzonego mieszkania. Musimy przemyśleć lokalizację, zdecydować się na rynek pierwotny lub wtórny i przede wszystkim oszacować zdolność kredytową. Kiedy już sprawdzimy zasadność zakupu, zbadamy sprzedającego i podejmiemy decyzję, czeka nas szereg formalności.

Mieszkanie z rynku pierwotnego

Od 29 kwietnia 2012 roku zmieniły się przepisy regulujące zakup mieszkania u deweloperów. Nowa ustawa ma zadbać o interesy kupujących, ale wprowadza oczywiście szereg formalności, o których warto wiedzieć. Ważne są następujące elementy:

• umowa deweloperska – akt notarialny,
• rachunek powierniczy – zabezpieczenie sposobu finansowania,
• prospekt informacyjny – dane o inwestycji.

Poszczególne punkty tych dokumentów reguluje oczywiście ustawa. Umowa deweloperska to odpowiednik umowy przedwstępnej – w postaci aktu notarialnego. Pozwala na wpisanie roszczeń do ksiąg wieczystych.

Mieszkanie z rynku wtórnego

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej trzeba przejrzeć wszystkie ważne dokumenty wiążące się z mieszkaniem:

• odpis z księgi wieczystej,
• zaświadczenie o braku zaległości czynszowej,
• stan zameldowania,
• prawo osób trzecich do lokalu.

Umowa przedwstępna jest konieczna, jeśli zamierzamy wziąć kredyt i poprzedza zawarcie umowy przyrzeczonej. Należy jednak zdecydować, czy ma mieć formę:

• aktu notarialnego – wiąże się z opłatami,
• cywilnoprawną.

Koniecznie wliczmy też wszystkie opłaty:

• podatek od czynności cywilnoprawnych,
• opłaty sądowe,
• prowizja dla agenta w obrocie nieruchomościami (jeśli bierze udział).

Umowa sprzedaży

Warto zawrzeć termin ostatecznej sprzedaży w umowie przedwstępnej. Umowa sprzedaży jest zawsze aktem notarialnym, więc wiąże się z opłatami regulowanymi przez odpowiednie przepisy. Jej istotą jest:

• przeniesienie własności na kupującego,
• zobowiązanie do zapłaty ustalonej kwoty i odbioru mieszkania.

Przekazanie nieruchomości

Po zakupie mieszkania podlegającego spółdzielni, musimy zgłosić administracji, że zmienił się właściciel i poprosić o wyliczenie czynszu. Akt notarialny w procesie zakupu jest wysyłany do spółdzielni.

Jeśli kupujemy mieszkanie hipoteczne, zarządzane przez wspólnotę, także osobiście zgłaszamy zmianę właściciela i czekamy na podanie kwoty opłat.

Kiedy warto korzystać z pomocy ekspertów?

Wybierając mieszkanie z rynku wtórnego, warto skonsultować się z fachowcem, który oszacuje wartość inwestycji i koszty remontu. Zawsze możemy posiłkować się pomocą prawnika przy sporządzaniu poszczególnych dokumentów. Chociaż wzorów umów nie brakuje, najlepiej poprosić specjalistę o konsultację i przygotowanie indywidualnego dokumentu.

Przy odbiorze mieszkania od dewelopera też dobrze pojawić się z fachowcem. Ocena stanu technicznego i pomiar wszystkich pomieszczeń zadecydują, czy sprzedający wywiązał się z umowy.

Co jeszcze nas czeka?

Przy zakupie mieszkania hipotecznego stajemy się właścicielami części gruntu. W związku z tym co roku musimy odprowadzać podatek z tytułu wieczystego użytkowania gruntu – ok. 1% wartości.

Po podpisaniu umowy końcowej koniecznie musimy też zgłosić się do dostawców poszczególnych mediów. Warto wiedzieć, że mamy na to 7 dni. Trzeba spisać stan liczników na dzień, w którym przejmujemy mieszkanie i odwiedzić odpowiednie placówki. Jeśli się spóźnimy, możemy spodziewać się odłączenia liczników.