Przejmujemy poddasze

Jestem, jak wiele innych osób, wielkim fanem starych, urokliwych kamienic. Jednak mało kto zauważa potencjał tkwiący w ich najwyższych częściach – strychach, czy poddaszach. Ich adaptacja na mieszkania stanowi nie lada wyzwanie, ale jeśli nie dla nas to dla kogo

Zarówno planowanie, jak i sama przebudowa strychu będą od nas wymagały przestrzegania kilku zasad, dzięki którym wszystkie prace powinny pójść gładko i przyjemnie:

1. Kontakt z architektem

Jeśli nie jesteśmy w tej komfortowej sytuacji i sami nie jesteśmy architektami, trzeba się z takowym skontaktować. Wykona on dla nas projekt zgodnie z miejscowym planem oraz istniejącymi warunkami technicznymi strychu. Dokona tego na podstawie inwentaryzacji, czyli tzw. zwymiarowania strychu. Projekt, który otrzymamy będzie podstawą do zmiany sposobu użytkowania w tym wypadku na cele mieszkalne. Miejscowy Wydział Architektury wyda na podstawie złożonego projektu (w 4 egzemplarzach), wniosku i oświadczenia o prawie do dysponowania lokalem do celów budowlanych, decyzję – pozwolenie na budowę.

2. Dokumentacja

Projekt budowlany powinien uwzględniać wszystkie niezbędne elementy: architekturę, instalacje sanitarne, centralnego ogrzewania, elektryczne. Nie zapomnijmy do wniosku o pozwolenie na budowę dołączyć oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością. Jest to ważny dokument szczególnie w sytuacji, gdy planowane poddasze nie jest naszą własnością. W przypadku pomieszczeń komunalnych lub spółdzielczych musimy zwrócić się o zgodę do właściciela (oczywiście jeśli już mamy umowę najmu strychu). My wcześniej przygotujmy dla architekta koncepcję zagospodarowania strychu czyli rozrysujmy na kartce papieru gdzie chcielibyśmy mieć sypialnie, gdzie łazienkę, toaletę i kuchnię, wejście, okna, wnęki na szafy itd.

3. Planowanie

Przy planowaniu położenia kuchni, łazienki i toalety nie zapomnijmy o lokalizacji pionów kanalizacyjnych oraz umiejscowieniu rur wodnych i gazowych. W ten sposób zaprojektowane pomieszczenia wymagające doprowadzenie wody oraz odpływu kanalizacji w miejscach istniejących pionów w budynku zmniejszą nakład prac potrzebny do układania instalacji na dużych odległościach – będzie to po prostu tańsze dla nas rozwiązanie. Na etapie koncepcji weźmy też pod uwagę miejsca usytuowania okien dachowych oraz ich wielkość. Producenci prześcigają się w różnych ciekawych rozwiązaniach, wszystko zależy więc od naszych preferencji.

Bardzo ważną rzeczą jest stabilność podłogi. Często są one w złej kondycji technicznej. Jest to spowodowane zawilgoceniami. Takie miejsca uzupełniamy nowymi deskami, wycinając stare. W ten sposób przygotowane podłoże jest gotowe do zamontowania płyt OSB, najlepiej w dwóch warstwach.  Wspominam o tym dlatego, że na tym etapie grubość podłogi powiększonej o grubość płyt OSB z ewentualnym wyrównaniem, wypoziomowaniem na legarach nie może wpłynąć na zmniejszenie wysokości pomieszczenia. Ze względu na nasz komfort przebywania na poddaszu, dobrze zaplanować jego wysokość na poziomie 2,60 m (jeśli jest taka możliwość). Przepisy (Dz.U. 2002 r., Nr 75, poz. 690 § 72)  pozwalają na mniejsze wysokości. W przypadku pokoi na poddaszu jest to 2,2 m. Jeśli planujemy stropy pochyłe ich wysokość średnia między największą a najmniejszą wysokością, nie powinna być mniejsza niż 1,9 m. Przestrzenie o wysokości poniżej 1,9 m nie zaliczają się do odpowiadającej przeznaczeniu danego pomieszczenia.

Musimy przewidzieć, czy ściany szczytowe będzie można docieplić od zewnątrz, czy pozostaje nam tylko ocieplenie od wewnątrz. Często, szczególnie w starych budynkach są one bardzo cienkie, budowane „na jedną cegłę” – 12 cm. Bardzo ważne jest sprawdzenie, czy ściana szczytowa przylega do sąsiedniego strychu. Może się bowiem zdarzyć, że to poddasze nie jest ogrzewane, a sąsiednia wspólnota lub właściciel nie wyrazi nam pisemnej zgody na wejście na dach oraz ustawienie rusztowań pozwalających na docieplenie. W tej sytuacji pozostaje nam docieplenie wełną mineralną od wewnątrz naszego strychu. Ocieplenie pomieszczeń od wewnątrz zmniejszy powierzchnię i kubaturę, jednak czasami nie ma innego wyjścia z sytuacji.

W czasie prac architekta zwróćmy się do kosztorysanta, który na podstawie projektu wyliczy nam całkowity koszt wykonania remontu naszego przyszłego mieszkania wraz z materiałami. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę możemy przystąpić do prac remontowych, które omówię w przyszłotygodniowym wpisie.

Niewielu z nas ma możliwość wykonania wszystkich prac związanych z adaptacją poddasza samodzielnie. Dlatego musimy skorzystać z usług firmy remontowej. Najlepiej rozpocząć poszukiwania w czasie oczekiwania na pozwolenie na budowę. Dobrze mieć kilka ofert do porównania cen, gdyż mogą się one różnić i to znacząco.

Mając wcześniej sporządzony kosztorys, który przewiduje wszystkie etapy budowy, jesteśmy w stanie łatwo kontrolować wydatki na poszczególne etapy budowy. Wykonanie remontu możemy zlecić jednemu wykonawcy, który poprowadzi prace kompleksowo. To znaczy, że wykona dla nas prace instalatorskie, wodno-kanalizacyjne, centralnego ogrzewania, oraz budowlano-wykończeniowe. Oczywiście każdą z tych pozycji może wykonać inna specjalistyczna firma, najczęściej zdarza się jednak , że generalny wykonawca okazuje się najtańszym rozwiązaniem. Dodatkowo ważny jest fakt, że ponosi on pełną odpowiedzialność za cały zakres zleconych robót. Mamy więc komfort i nie musimy się martwić o poszczególne etapy. Unikamy też często słyszanych na budowach odpowiedzi – “kto Panu to wcześniej zrobił”, “my zrobilibyśmy to zupełnie inaczej, a teraz musimy przerabiać”. Za każdą z tych niewinnych odpowiedzi kryją się dodatkowe pieniądze do zapłacenia… Przeróbki są dwa razy droższe od dobrze zaplanowanego i jednorazowo wykonanego etapu budowlanego.

Aby wszystko, co obieca nam wykonawca było zrealizowane, niezbędna jest umowa na wykonanie prac budowlanych. Opiszemy w niej zakres prac zgodnie z projektem oraz – jeśli się zdecydujemy – prace wykończeniowe. Nie zapomnijmy o określeniu sposobu zapłaty za pracę. Najlepiej stworzyć harmonogram zgodnie z procentowym postępem prac. Na koniec całego wykonania zatrzymajmy około 10-15 % całej sumy na poczet gwarancji wykonania prac. Tę część wypłaćmy wykonawcy po odbiorze końcowym całości.

Może się okazać, że wydział architektury zakwestionuje niektóre planowane prace, ale jedną czy dwie pozycje możemy łatwo wykreślić z kosztorysu. Zakwestionowanie niektórych prac ujętych w projekcie może wiązać się z potrzebą złożenia dodatkowych dokumentów wynikających np. z miejscowego planu. W przypadku, gdy budynek jest pod ochroną konserwatora zabytków, sprawa znacząco się komplikuje. Jeszcze przed etapem planowania należy się skontaktować z właściwym konserwatorem zabytków, który udzieli lub nie zgody na przebudowę. Konieczne jest również uzyskiwanie jego zgód na każdym etapie prac.

Jeśli już mamy pozwolenie na budowę i podpisaną umowę z wybraną firmą budowlaną, możemy przystąpić do prac. Decyzja na pozwolenie na budowę ważna jest 3 lata. Termin ten może ulec wydłużeniu, jeśli wpisy do dziennika budowy nie przekraczają 3 lat. Rozpoczęcie budowy, a tym samym zgłoszenie rozpoczęcia robót budowlanych, musi nastąpić nie później niż przed upływem 3 lat od wydania ostatecznej decyzji. Dokładnie chodzi o datę dokonania pierwszego wpisu do dziennika budowy.

Przed przystąpieniem do prac nie zapomnijmy o dzienniku budowy, kierowniku i inspektorze budowy, a więc o tych aspektach, które dodatkowo będą nas chronić w procesie budowy, ale o tym przeczytacie w moim następnym wpisie pt. Uchrońmy nasze pieniądze podczas budowy.